Registre des Mandats sur Droits Réels : Ce qui change au 1er juin 2026

Le droit foncier marocain s’apprête à franchir une étape décisive. Par circulaire n° 205 en date du 1er avril 2026, le Ministre de la Justice notifie au Directeur Général de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie l’ouverture prochaine — au 1er juin 2026 — du registre des wikalates rassmia (سجل الوكالات الرسمية المتعلقة بالحقوق العينية). Ce texte marque la clôture définitive d’une période transitoire ouverte en 2019 et impose, en pratique, une nouvelle formalité substantielle à l’ensemble des acteurs de l’immobilier marocain.

I. Le cadre normatif : sept ans pour une réforme

La Loi n° 31.18 du 9 août 2019, portant modification et complément du Dahir des Obligations et Contrats (DOC), avait institué ce registre avec une ambition claire : renforcer la sécurité juridique des transactions immobilières en rendant les mandats relatifs aux droits réels opposables aux tiers par voie d’inscription. L’innovation était majeure, mais son entrée en vigueur avait été expressément subordonnée à la publication des textes d’application et à l’opérationnalisation du système informatique.

La chaîne normative est désormais complète. Le système électronique étant opérationnel, la circulaire ouvre le dépôt des demandes d’inscription devant l’ensemble des tribunaux de première instance du Royaume, sans exception.

II. Le mécanisme : qu’est-ce qui change concrètement ?

Jusqu’à présent, une procuration notariée portant mandat de vendre, donner, hypothéquer ou accomplir tout autre acte translatif ou constitutif de droits réels déployait ses effets dès sa rédaction, sans formalité supplémentaire. Désormais, une étape nouvelle s’intercale dans le processus transactionnel : l’inscription au registre, préalablement à tout acte auprès du notaire et à toute formalité devant le Conservateur Foncier.

Cette inscription confère au mandat son opposabilité aux tiers, notion centrale en droit des biens marocain. En son absence, le mandataire agit toujours en vertu d’un pouvoir qui lie les parties au contrat de mandat, mais dont l’efficacité à l’égard des tiers — et notamment du Conservateur — sera remise en cause.

« À compter du 1er juin 2026, tout mandat officiel portant sur un droit réel immobilier devra, pour être opposable aux tiers, faire l’objet d’une inscription au registre institué par la Loi 31.18. »

• Transactions immobilières : Ventes, donations, constitutions d’hypothèque par mandataire nécessitent désormais l’inscription préalable au registre.
• Procédure contentieuse : Un mandat non inscrit ouvre une exception d’inopposabilité susceptible de paralyser un dossier judiciaire.
• Conservation Foncière : Le Conservateur sera fondé à refuser toute formalité sur la base d’un mandat non enregistré au registre.
• Arbitrage & médiation : Les mandats de représentation dans les procédures arbitrales portant sur l’immobilier sont également visés.

III. Impact pratique : cinq domaines à surveiller

1. Les transactions en cours : un audit s’impose

Toute opération immobilière initiée avant le 1er juin 2026 et non encore finalisée devra être examinée sous l’angle de la conformité au nouveau registre. Une procuration valablement établie sous l’empire de l’ancien régime mais non inscrite sera exposée à une contestation d’opposabilité dès la date d’ouverture du registre. La régularisation préventive devient une nécessité, non une option.

2. Le contentieux de la représentation : un moyen de défense nouveau

Pour les praticiens du contentieux immobilier, la réforme ouvre un moyen de défense procédural inédit : l’exception d’inopposabilité du mandat non inscrit. Dans les litiges portant sur la validité d’une vente conclue par procuration, d’une donation ou d’une hypothèque constituée par mandataire, la partie adverse sera fondée à soulever ce moyen. La jurisprudence de la Cour de Cassation reste à construire sur ce point, mais le risque procédural est réel et immédiat.

3. Les baux commerciaux de longue durée

Les baux commerciaux consentis par mandataire — particulièrement fréquents dans les structures sociétaires gérant plusieurs actifs immobiliers — entrent dans le champ d’application de la réforme dès lors qu’ils portent sur des droits réels. Une relecture des mandats en cours s’impose pour les bailleurs et preneurs concernés.

4. Les structures sociétaires : mandats permanents et délégations de pouvoir

Les sociétés disposant de délégations de pouvoir permanentes pour la gestion de leur patrimoine immobilier devront vérifier si ces instruments entrent dans le champ de la Loi 31.18. Les administrateurs, gérants et directeurs généraux agissant en vertu d’une procuration spéciale sur les actifs fonciers seront directement concernés.

5. La pratique arbitrale : une nouvelle diligence

Dans le cadre des procédures arbitrales portant sur des droits réels, la vérification de l’inscription au registre des mandats des représentants des parties devient une diligence préalable incontournable. Omettre ce contrôle pourrait exposer la sentence à une contestation tirée de l’irrégularité de la représentation.

IV. Plan d’action recommandé avant le 1er juin 2026

Questions fréquentes